При покупке квартиры адресная справка – документ, подтверждающий, кто в ней зарегистрирован. В агентствах недвижимости все чаще бьют тревогу, так как информация в ней оказывается неактуальной. Поэтому нередко новые собственники квартир узнают о прописанных людях после сделки
История первая: «Ошибка в документах»
Семейная пара Александра и Алевтины Козыревых, обоим за 50 лет, долго выбирали квартиру для мамы. Остановились на однокомнатном жилье в старом фонде на проспекте Чулман стоимостью 6 миллионов рублей. Искали долго, хотели, чтобы все и сразу было комфортно по ремонту, по наполнению техникой, мебелью. Было это весной 2026 года.
– Сделку с нашей стороны курировала опытный риелтор, с ней мы знакомы больше 20 лет. У второго собственника, продавца, тоже был специалист с не меньшим стажем работы в области недвижимости. Нотариус проверила документы – все в порядке, в адресной справке, полученной в МВД, четко указано: «Никто не зарегистрирован». Когда мы, как новые хозяева, пришли открывать лицевой счет и прописываться, то выяснилось, что в квартире числятся еще первые собственники – женщина и ее ребенок, не достигший совершеннолетия. Мы были в ужасе, маму не стали расстраивать, – вспоминает Александр.
– Нашли эту женщину, поговорили с ней. Она – жительница Набережных Челнов, очень порядочная, сотрудница банка, сразу согласилась помочь разрешить ситуацию. Как выяснилось, это ошибка паспортно-визовой службы: старые жильцы были прописаны в другом месте, но база данных «запомнила» их по старому адресу. Бывшей владелице, которая оказалась онкобольной, пришлось потратить целый день, чтобы навести порядок в документах, – дополнила Алевтина. Все обошлось – мама живет в хорошей квартире и радуется, но осадок остался.
История вторая: «Призывник в подарок»
Михаил и Дамира Романовы – супруги, им около 40 лет. Жили с родителями, несколько лет откладывали на квартиру часть денег от зарплаты, от подработок, помог материнский капитал. Летом 2026 года набрали нужную сумму на покупку однокомнатной квартиры.
– Выбрали квартиру в Замелекесье за 5,8 миллиона рублей. Деньги продавцу перечислили, с нами работал риелтор. До этого через портал «Госуслуги» в личном кабинете заказали получение адресно-справочной информации о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Бумажный вариант забрали в МФЦ. В документах – никого, на деле – прописан молодой человек, – рассказал Михаил.
– Появился «призывник в подарок», когда стали открывать лицевой счет. Найти мы его не можем по понятным причинам – бегает от службы в армии. Причину, почему нам выдали недостоверную справку, мы тоже не знаем, выяснять не стали. Как нам пояснила риелтор, с 1 июля 2026 года справки и выписки из домовой книги перестал выдавать «Татэнергосбыт», поэтому и путаница. Сегодня перед нами стоит задача отстоять квартиру, ее мы купили на кровно заработанные деньги. Свое никому не отдадим, – присоединилась Дамира.
Их дело рассмотрено в суде. Человек, продававший квартиру, не знал, что там прописан прежний жилец. Прописанный парень – совершеннолетний, поэтому его выписали автоматически, по закону переход права собственности прекращает возможность пользования жильем для членов семьи прежнего владельца. Судебные тяжбы семье были не нужны, но мера оказалась вынужденной.
Сроки подготовки адресной справки – от 10 до 30 дней
Мнение экспертов: «Нюансы с адресной справкой»
Наталья Катаева, риелтор агентства недвижимости «Луна»:
– Проблема в том, что адресная справка – это не моментально предоставляемый документ. Информация формируется в течение 10 календарных дней. За это время в квартире могут прописать кого угодно, а система еще не обновится. В итоге нотариус работает с документом, не отражающим реальность. По моему мнению, справка должна приходить одномоментно, как выписка из ЕГРН. Особенно остро вопрос встает, когда в квартире прописаны несовершеннолетние, тогда сделка без согласия опеки незаконна. Также в том случае, если там числятся мужчины призывного возраста – новые собственники могут столкнуться с военкоматом. Если же в квартире проживает человек, имевший право на приватизацию, то он может остаться там пожизненно. В двух историях не было приватизации.
По словам риелтора, нотариусы тоже бессильны: у них нет доступа к актуальной базе МВД, они вынуждены верить справке, принесенной продавцом.
Сергей Русинов, юрист:
– Следует требовать у продавца выписки всех зарегистрированных жильцов в данной квартире, и только после этого подписывать договор купли-продажи. Необходимо проверить всю историю регистраций жильцов, особенно это актуально на вторичном рынке, где жилье давно построено, много раз перепродавалось. Обязательно нужно заказать архивную адресную справку. До 2018 года сведения получали из домовой книги, после ее убрали, теперь их дают в архиве. Их можно получить через историю регистраций в МФЦ, в органах местной власти, на портале «Госуслуги». Много нюансов, которые стоит учесть, собственники могут быть в заключении, за границей, на СВО.
Также он напомнил, что архивная адресная справка – расширенный документ, в нем будут все, кто когда-либо зарегистрирован и выбыл из этого жилья. В том числе есть возможность узнать – откуда прибыли и куда выбыли жильцы.